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Mietrechtsreform: Diese Änderungen kommen auf Vermieter zu
Die Mietrechtsreform ist in Deutschland noch kein geltendes Gesetz. Stand 13. April 2026 liegt ein Referentenentwurf aus dem Bundesjustizministerium vor, den Justizministerin Stefanie Hubig im Februar 2026 vorgestellt hat.
Für Vermieter ist der Entwurf relevant, weil er mehrere zentrale Punkte des Mietrechts zugleich berührt: Mieterhöhung, möblierte Vermietung, Kündigung Mietvertrag, Kurzzeitmiete und vertragliche Pflichten.
Die folgenden Abschnitte ordnen die geplante Gesetzesänderung ein, benennen den politischen Stand und zeigen, welche Schritte Eigentümer schon jetzt vorbereiten sollten.
Zusammenfassung
- Stand 13. April 2026: Es gibt einen Referentenentwurf, aber noch kein beschlossenes Gesetz. Die Mietrechtsreform befindet sich weiter im Gesetzgebungsverfahren.
- Wichtig für angespannte Wohnungsmärkte: Indexmieten sollen nur noch um maximal 3,5 Prozent pro Jahr steigen dürfen. Für möblierte Wohnungen soll der Möblierungszuschlag getrennt ausgewiesen werden.
- Möblierungszuschlag: Für voll ausgestattete Wohnungen ist im Entwurf eine einfache Pauschale von 5 Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Bei 600 Euro wären das 30 Euro pro Monat.
- Kurzzeitvermietung: Sie soll nur noch bei besonderem Bedarf des Mieters und für höchstens sechs Monate möglich sein.
- Bundesweit relevant: Bei Zahlungsrückständen soll eine einmalige Nachzahlung künftig auch eine ordentliche Kündigung heilen können. Das vereinfachte Verfahren für Modernisierungen soll von 10.000 auf 20.000 Euro erweitert werden.
- Bereits beschlossen: Die Mietpreisbremse wurde vom Bundestag schon bis Ende 2029 verlängert. Die Reform verschärft nun vor allem die Mietpreisregulierung in bereits regulierten Märkten.
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Mietrechtsreform: die vorgeschlagenen Reformen und deren Auswirkungen
Der Entwurf bündelt mehrere Eingriffe in einem Paket. Für Sie als Vermieter ist vor allem wichtig, dass die strengsten Regeln nicht flächendeckend gelten würden, sondern vor allem dort, wo die Länder Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung ausgewiesen haben.
Dort greift schon heute die Mietpreisbremse. Bei einer Neuvermietung darf die Miete in diesen Gebieten grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, während Neubauten, die seit dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, weiterhin ausgenommen sind.
Was sich im Kern ändern würde
| Bereich | Aktuelle Lage | Geplanter Stand 2026 | Praktische Folge für Vermieter |
|---|---|---|---|
| Indexmiete | Die Miete kann nach § 557b BGB an den Verbraucherpreisindex gekoppelt werden. Zwischen zwei Anpassungen muss sie mindestens ein Jahr unverändert bleiben. | In angespannten Märkten soll die jährliche Steigerung auf 3,5 Prozent begrenzt werden. | Indexmietverträge verlieren dort einen Teil ihrer Kalkulationswirkung. Sie sollten bestehende Vertragsmodelle neu bewerten. |
| Möblierte Mietwohnung | Ein Möblierungszuschlag ist grundsätzlich möglich, wird aber oft nicht sauber getrennt ausgewiesen. | Der Zuschlag soll separat im Vertrag stehen. Für voll ausgestattete Wohnungen ist eine 5-Prozent-Pauschale vorgesehen, sonst soll sich der Zuschlag am Zeitwert der Möbel orientieren. | Sie brauchen klare Vertragsfelder und belastbare Unterlagen zu Anschaffung, Alter und Umfang der Möblierung. |
| Kurzzeitvermietung | Die Abgrenzung zur regulären Wohnraummiete ist rechtlich oft unscharf. | Künftig soll eine feste Obergrenze von sechs Monaten gelten, plus besonderer Anlass auf Mieterseite. | Reine Befristungsmodelle ohne nachvollziehbaren Anlass werden riskanter. |
| Kündigung wegen Zahlungsverzug | Eine Schonfristzahlung heilt bisher vor allem die außerordentliche Kündigung. | Sie soll einmalig auch die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsrückstands unwirksam machen können. | Das Mahn- und Räumungsmanagement wird wichtiger, weil der Ablauf stärker auf vollständige Dokumentation und Fristenkontrolle angewiesen ist. |
| Modernisierung | Das vereinfachte Verfahren gilt bis 10.000 Euro pro Wohnung. | Die Grenze soll auf 20.000 Euro steigen. | Kleinere bis mittlere Maßnahmen lassen sich einfacher umlegen, wenn die Reform in dieser Form kommt. |
Neue Vertragsgestaltung und Dokumentation
Bei der Vertragsgestaltung liegt der größte operative Unterschied im Detail. Der Entwurf verlangt bei möblierten Wohnungen mehr Transparenz, und genau hier entstehen in der Praxis die meisten Fehler.
Nach dem BMJ-FAQ vom Februar 2026 gilt: Wird der Möblierungszuschlag nicht gesondert ausgewiesen, soll die Wohnung für die Berechnung der zulässigen Miethöhe als unmöbliert gelten. Für Sie heißt das, dass ein fehlendes Vertragsfeld nicht nur unordentlich ist, sondern direkt auf die zulässige Miethöhe durchschlagen kann.
- Trennen Sie Nettokaltmiete und Möblierungszuschlag in jedem Mustervertrag.
- Halten Sie Anschaffungspreise, Kaufjahre und den Zustand der Möbel schriftlich fest.
- Prüfen Sie, ob Einbauten wie Küchen schon im Mietspiegel berücksichtigt sind, damit Sie nichts doppelt ansetzen.
- Markieren Sie bei voll ausgestatteten Wohnungen sauber, ob Sie die 5-Prozent-Pauschale nutzen oder den Zeitwert nachweisen wollen.
Ein weiterer Punkt betrifft die Indexmiete. Ein Urteil des LG Berlin vom 13. Januar 2026 zeigt, dass eine Indexklausel nicht irgendwo im Vertrag versteckt stehen sollte. Eine unauffällige Formulierung unter „Sonstige Vereinbarungen“ kann im Streitfall angreifbar sein.
Für Vermieter entscheidet damit nicht nur der Inhalt, sondern auch die saubere Platzierung der Klausel im Vertrag.
Kündigung Mietvertrag und Zahlungsrückstände
Bei der Kündigung Mietvertrag verschiebt der Entwurf das Risiko ein Stück zugunsten des Mieterschutz. Künftig soll eine einmalige Schonfristzahlung auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs beseitigen können.
Das ändert Ihre Abläufe stärker, als es auf den ersten Blick wirkt. Wenn Rückstände künftig noch im Räumungsverfahren durch den Mieter oder die öffentliche Hand ausgeglichen werden können, müssen offene Forderungen, Mahnungen, Zustellungen und Prozesskosten lückenlos dokumentiert sein.
Für Vermieter Rechte bedeutet das nicht weniger Handlungsfreiheit, aber mehr Verfahrensdisziplin. Wer mit standardisierten Mahn- und Freigabeprozessen arbeitet, senkt das Risiko formaler Fehler deutlich.
Reaktionen auf die Reformvorschläge
Die Reaktionen fallen klar geteilt aus. Branchenverbände der Eigentümer sehen in der Reform zusätzliche Bürokratie und schwächere Ertragsaussichten, während Mieterorganisationen viele Punkte begrüßen, den Entwurf aber teils noch für zu vorsichtig halten.
Eine 2025 veröffentlichte IW-Studie im Auftrag von Haus & Grund beziffert die Rolle privater Kleinvermieter auf 64,4 Prozent des Mietwohnungsbestands, rund 16,1 Millionen Wohnungen. Genau deshalb trifft jede neue Regulierung nicht nur große Gesellschaften, sondern vor allem private Eigentümer.
| Akteur | Kernposition | Was das für Vermieter bedeutet |
|---|---|---|
| Haus & Grund | Der Verband spricht von einem „Misstrauensvotum“ gegen private Vermieter und warnt vor mehr Bürokratie, weniger Investitionen und einer Schwächung der Vertragsfreiheit. | Wenn Sie kleinstrukturiert vermieten, zielt diese Kritik direkt auf Ihren Verwaltungsaufwand und auf die Frage, ob Vermieten wirtschaftlich attraktiv bleibt. |
| Deutscher Mieterbund | Der DMB unterstützt die Richtung der Reform, hält sie aber in mehreren Punkten noch nicht für weitreichend genug. | Sie sollten nicht darauf setzen, dass der Entwurf im parlamentarischen Verfahren automatisch abgeschwächt wird. In einzelnen Punkten ist auch eine weitere Verschärfung denkbar. |
| Städtetag und DStGB | Kommunale Spitzenverbände haben in ihrer Stellungnahme aus März 2026 ebenfalls Änderungsbedarf formuliert und teils eine breitere Anwendung der Regeln angeregt. | Für Vermieter in Ballungsräumen bleibt das Signal eindeutig: Der politische Druck auf möblierte und kurzfristige Vermietungsmodelle steigt weiter. |
Kai Warnecke kritisiert für Haus & Grund vor allem die geplante Ausweitung der Schonfristzahlung und die neuen Nachweispflichten bei möbliertem Wohnen. Aus Sicht des Verbandes treffen die Pläne Millionen privater Vermieter, die den Großteil des Angebots stellen.
Die Gegenseite argumentiert anders. Mietervertreter sehen gerade bei möblierten Angeboten und Kurzzeitverträgen seit Jahren Schlupflöcher, mit denen die Mietpreisregulierung in angespannten Märkten umgangen werde.
Politischer Kontext und weitere Entwicklungen
Der politische Rahmen ist seit dem Koalitionsvertrag 2025 abgesteckt. Darin haben Union und SPD vereinbart, Indexmieten, möblierte Vermietung und Kurzzeitvermietung in angespannten Wohnungsmärkten strenger zu regeln und zugleich die Wertgrenze für Kleinmodernisierungen auf 20.000 Euro anzuheben.
Bereits umgesetzt wurde die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029. Die jetzt diskutierte Mietrechtsreform ist deshalb keine isolierte Maßnahme, sondern der zweite Schritt in einer längeren Neuordnung des Mietrechts.
Was bereits gilt und was noch offen ist
- Bereits geltendes Recht: Die Mietpreisbremse läuft nun bis Ende 2029 weiter.
- Noch nicht beschlossen: Deckel für Indexmieten, neue Regeln für möblierte Wohnungen, die Sechs-Monats-Grenze bei Kurzzeitmieten und die ausgeweitete Schonfristzahlung.
- Weiterer Fahrplan: Nach Angaben des Ministeriums soll eine Expertenkommission bis zum 31. Dezember 2026 weitere Vorschläge für das Mietrecht vorlegen.
- Parlamentarisches Risiko: Der Bundesrat hatte schon im Januar 2026 einen eigenen Gesetzentwurf zu möbliertem Wohnen und Kurzzeitvermietung eingebracht. Das erhöht den politischen Druck, zumindest Teile der Reform zügig voranzubringen.
Was Sie jetzt konkret vorbereiten sollten
Solange das Gesetz nicht verabschiedet ist, gilt das bisherige Recht. Trotzdem ist jetzt der beste Zeitpunkt, interne Abläufe anzupassen, weil die wahrscheinlichsten Änderungen bereits klar benannt sind.
- Prüfen Sie, ob Ihre Mietwohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt.
- Überarbeiten Sie Muster für Neuverträge, besonders bei Indexmiete und Möblierung.
- Erstellen Sie eine belastbare Möbelliste mit Kaufdatum, Preis und Zustand.
- Schärfen Sie Ihr Mahnwesen, damit Zahlungsrückstände und Fristen sauber dokumentiert sind.
- Planen Sie Modernisierungen so, dass Sie bei einem Inkrafttreten der 20.000-Euro-Grenze schnell reagieren können.
Für viele Eigentümer ist genau das der praktische Kern der Debatte. Die Reform betrifft nicht nur politische Schlagworte, sondern Ihre tägliche Verwaltung, Ihre Vertragslogik und die Frage, wie belastbar Ihre Prozesse im Streitfall wirklich sind.
Fazit
Die Mietrechtsreform ist für Vermieter vor allem deshalb relevant, weil sie nicht nur die Mieterhöhung, sondern auch Vertragsgestaltung, Dokumentation und den Umgang mit Zahlungsrückständen neu ordnen würde.
Politisch ist die Richtung klar: Die Mietpreisbremse gilt bereits bis Ende 2029, und der Referentenentwurf aus Februar 2026 setzt auf mehr Mieterschutz in angespannten Märkten. Offen bleibt, welche Punkte das weitere Gesetzgebungsverfahren unverändert passieren.
Für Sie als Vermieter ist jetzt der richtige Zeitpunkt, Verträge, Möblierungsunterlagen und Abläufe auf die angekündigte Gesetzesänderung vorzubereiten.
FAQ
Die Mietrechtsreform bringt neue Regeln zu Mieterhöhungen, Kündigungen und Pflichten bei Sanierungen. Viele Änderungen zielen auf mehr Schutz für Mieter, Vermieter müssen Abläufe und Verträge prüfen.
Ja, prüfen Sie die Verträge kurzfristig auf verbotene Klauseln und Fristen. Ein Rechtsanwalt rät, „formulierte Regelungen an die neue Rechtslage anzupassen“, sagte ein Fachjurist.
Vermieter müssen die Kosten klar aufschlüsseln und transparente Abrechnungen liefern. Ein Interessenvertreter der Mieter meint, „das schafft mehr Klarheit“, andere Vermieter sehen höheren Aufwand.
Kündigungen stehen unter strengeren Voraussetzungen und Mieterhöhungen folgen engeren Grenzen. Das bedeutet für Vermieter mehr Dokumentation, aber auch verlässliche Regeln im Alltag.
